تعهد عدم البيع لمدة 3 سنوات
للحصول على شهادة تحديد الاستثمار العقاري، المعروفة سابقاً باسم شهادة الملاءمة، يجب أولاً التقدم إلى مديرية الطابو المعنية بطلب تسجيل قيد التعهد بعدم البيع لمدة 3 سنوات (في طريق البيع) أو عدم نقل عقد الوعد بالبيع لمدة 3 سنوات، على سجل طابو العقارات المشتراة بغرض الحصول على الجنسية.
يجب أن تتم هذه المعاملة إلزامياً في مديريات الطابو التي تقع فيها العقارات المشتراة بغرض الحصول على الجنسية.
في حال كانت معاملة البيع المنفذة دفعة واحدة تحقق مبلغ الاستثمار المطلوب للجنسية، يمكن تنفيذ معاملة التعهد بعدم البيع لمدة 3 سنوات في الوقت نفسه مع معاملة البيع.
يمكن تنفيذ معاملات البيع والتعهد على حد سواء من قبل وكيل المشتري بموجب وكالة محررة بالشكل القانوني الصحيح.
في معاملات طلب التعهد بغرض الحصول على الجنسية عن طريق عقد الوعد بالبيع؛ في حال تضمّن عقد الوعد بالبيع عبارة مفادها أن «هذا العقد مُحرر بغرض الحصول على الجنسية»، يكفي تقديم طلب تسجيل القيد من جانب الدائن بشكل منفرد، أما في العقود التي لا تتضمن هذه العبارة، فيجب أن يقوم الطرفان (المشتري والبائع) معاً بتقديم طلب تسجيل القيد.
تقوم مديرية الطابو المعنية، من خلال فحص الوثائق المقدَّمة عند الطلب والموجودة في السجلات (إيصال الدفع، DAB، TTB)، وفي حال وجدتها مناسبة، بتسجيل قيد التعهد بعدم البيع/عدم النقل لمدة 3 سنوات في سجل الطابو، ثم تحويل الملف إلى مديرية الطابو الإقليمية المعنية.
بعد الفحوصات التي تقوم بها المديرية الإقليمية، وفي حال تبيّن أن جميع المعلومات والوثائق والمعاملات مناسبة، يتم إصدار شهادة تحديد الاستثمار العقاري، المعروفة سابقاً باسم شهادة الملاءمة، وإرسالها إلى الشخص المعني عن طريق البريد الإلكتروني.
تشكل هذه الشهادة الأساس الجوهري لطلب الجنسية؛ إلا أنها لا تمنح ضماناً نهائياً من جهة الإقامة أو الحصول على الجنسية للمستثمر، فصلاحية تقييم طلبات الإقامة والجنسية تعود إلى الوحدات المختصة.
في حال رفع المشتري لقيد التعهد بمحض رغبته قبل انتهاء مدة الـ 3 سنوات (حتى إن لم يُبَع العقار)، تقوم مديرية الطابو بإشعار مديرية الهجرة والمديرية العامة لشؤون السكان والجنسية بالأمر؛ ويتم إلغاء أذونات الإقامة الاستثمارية وطلبات الجنسية الخاصة بالمشتري وبقية أفراد العائلة إن وُجدوا.
في حال بيع العقار لأسباب قهرية مثل قرار محكمة، أو تنفيذ جبري، أو استملاك، تقوم مديرية الطابو المعنية بإشعار المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة بالأمر، وتقوم المديرية العامة بتقييم وضع شهادة تحديد الاستثمار العقاري (شهادة الملاءمة).
من حيث المبدأ، عند انتهاء مدة الثلاث سنوات، يُرفع القيد المعني بطلب من المشتري. ولكن توجد بعض النقاط التي يجب الانتباه إليها في هذا الخصوص؛
بالنسبة للأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين حصلوا على الجنسية التركية عن طريق قيد عقد الوعد بالبيع، لا يُرفع التعهد المسجل على الطابو إلا بعد نقل سند طابو العقار المعني إلى اسم المشتري.
الأشخاص الذين انتهت مدة تعهدهم البالغة 3 سنوات ولكن لم تكتمل إجراءات حصولهم على الجنسية بعد، يواجهون في حال رفع هذا القيد خطر رفض/إلغاء طلب الجنسية الخاص بهم. وعلى الرغم من أن التشريعات قد وضعت حداً زمنياً مدته 3 سنوات فقط، فإن المديرية العامة لشؤون السكان والجنسية تتبع ممارسات مختلفة في هذا الخصوص، وقد تقوم بإلغاء و/أو رفض طلبات الجنسية للأشخاص الذين يرفعون القيد أثناء استمرار إجراءات الجنسية.
في حال وفاة المشتري الذي قام بشراء العقار بغرض الحصول على الجنسية قبل انتهاء مدة تعهد الـ 3 سنوات؛
إذا لم تكن إجراءات الجنسية قد اكتملت بعد، فسيتم إلغاء طلب الجنسية الخاص به وبعائلته، لأنه مرتبط بشخصه. ومن جهة أخرى، سيتم نقل العقار المعني إلى اسم الورثة بموجب وثيقة حصر الوراثة التي يتم الحصول عليها في تركيا.
إذا كانت إجراءات الجنسية قد اكتملت ولكن مدة تعهد الـ 3 سنوات لم تنته بعد، فسيبقى حق الجنسية سارياً، وسيتم نقل العقار المعني إلى اسم الورثة بموجب وثيقة حصر الوراثة التي يتم الحصول عليها في تركيا، مع استمرار سريان قيد عدم البيع لمدة 3 سنوات.
في حال قيام الأشخاص الطبيعيين الأجانب الذين حصلوا على الجنسية التركية عن طريق اكتساب عقار بتوقيع عقد وعد بالبيع مع طرف ثالث بخصوص العقار خلال مدة التعهد، أو في حال نقل العقار بعد انتهاء مدة التعهد إلى المالك السابق أو إلى أقارب المالك السابق من الدرجة الأولى (بالنسب أو الدم أو المصاهرة)، يتم في كلتا الحالتين إلغاء شهادة تحديد الاستثمار العقاري (شهادة الملاءمة) وكذلك الجنسية وطلب الجنسية وأذونات الإقامة الخاصة بالشخص وعائلته إن وُجدت.
خلال مدة التعهد، يمكن تأسيس حقوق عينية محدودة على سند طابو العقار غير البيع أو عقد الوعد بالبيع أو حق الانتفاع. ومع ذلك، إذا حدث خلال مدة التعهد تغيير في الملكية خارج عن إرادة المشتري (كقرار محكمة، أو تنفيذ جبري، أو استملاك)، تُحوَّل المسألة إلى رئاسة دائرة الشؤون الخارجية التابعة للمديرية العامة للسجل العقاري والمساحة، وتُحسم من قبل تلك الوحدة.