شرایط اخذ شهروندی ترکیه از طریق خرید ملک (۲۰۲۶)
آیا هر خرید ملکی در ترکیه شهروندی می‌دهد؟
خیر. خرید ملک در ترکیه به‌تنهایی حق شهروندی ایجاد نمی‌کند. شهروندی تنها در صورت برقراری همه شرایط بالا ممکن است. در عمل، رایج‌ترین مشکل این است که ملک بدون در نظر گرفتن این شرایط خریداری می‌شود و بعداً مشخص می‌شود که برای شهروندی مناسب نیست. به همین دلیل شرایط باید پیش از خرید بررسی شود.
مبلغ سرمایه‌گذاری: شرط ۴۰۰ هزار دلار برای کدام املاک اعمال می‌شود؟
مبلغ لازم بسته به تاریخ خرید ملک متفاوت است:
- برای املاکی که پس از 19.09.2018 خریداری شده‌اند، ارزش ملک برای شهروندی باید دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد.
- برای املاکی که بین 12.01.2017 و 18.09.2018 خریداری شده‌اند، این مبلغ ۱٬۰۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا است.
- املاکی که پیش از 12.01.2017 خریداری شده‌اند، برای شهروندی قابل استفاده نیستند.
یعنی اگر سال‌ها پیش در ترکیه ملک خریده‌اید، به این معنا نیست که امروز می‌توان از آن برای شهروندی استفاده کرد؛ تاریخ خرید حتماً باید بررسی شود.
چه ملکی در ترکیه برای شهروندی مناسب است؟
واحد مسکونی یا تجاری که به‌عنوان واحد مستقل تفکیک شده است (آپارتمان، ویلا، مغازه، دفتر و مانند آن) و زمینی که روی آن ساختمان دائمی دارای پایان‌کار (مجوز بهره‌برداری) وجود دارد.
زمین کشاورزی، تایم‌شر و زمینی که روی آن ساختمان دائمی دارای پایان‌کار وجود ندارد.
به عبارت دیگر، با خرید صرفاً زمین یا تایم‌شر تفریحی نمی‌توان شهروندی گرفت.
مالکیت کامل: ملک باید به‌طور کامل به نام خریدار خریداری شود. خریدهایی که به مالکیت مشاعی (سهمی) منجر شوند، برای شهروندی پذیرفته نمی‌شوند. اگر ملکی که به نام چند نفر ثبت شده است، به‌طور کامل توسط یک تبعه خارجی خریداری شود، این ملک برای شهروندی قابل استفاده است.
۴۰۰ هزار دلار چگونه محاسبه می‌شود؟
ارزشی که برای شهروندی در نظر گرفته می‌شود، قیمت آگهی یا قرارداد نیست. مبالغ مندرج در گواهی خرید ارز (DAB)، رسید بانکی پرداخت و گزارش ارزیابی با هم مقایسه می‌شوند و کمترین آن‌ها مبنا قرار می‌گیرد؛ این مبلغ باید دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد.
| DAB | رسید بانکی | گزارش ارزیابی | ارزش مبنا | نتیجه | |
|---|---|---|---|---|---|
| مثال ۱ | 420,000 $ | 420,000 $ | 390,000 $ | 390,000 $ | شرط برقرار نیست |
| مثال ۲ | 410,000 $ | 410,000 $ | 450,000 $ | 410,000 $ | شرط برقرار است |
در مثال ۱ با اینکه قیمت فروش بیش از ۴۰۰ هزار دلار است، چون گزارش ارزیابی مبلغ کمتری نشان داده، شرط برقرار نیست. به همین دلیل مهم است که گزارش ارزیابی پیش از پرداخت دریافت شود.
آیا می‌توان با خرید چند واحد شرط را برآورده کرد؟
بله. در خرید از طریق تاپو محدودیتی در تعداد املاک وجود ندارد؛ مجموع ارزش مبنای شهروندی یک یا چند ملک باید دست‌کم ۴۰۰٬۰۰۰ دلار آمریکا باشد. محاسبه برای هر ملک جداگانه انجام می‌شود: برای هر کدام کمترین مبلغ از میان DAB، رسید بانکی و گزارش ارزیابی گرفته می‌شود و سپس این مبالغ جمع می‌شوند.
مثال: یک آپارتمان با ارزش مبنای شهروندی ۲۵۰٬۰۰۰ دلار و آپارتمان دوم با ارزش مبنای شهروندی ۱۶۰٬۰۰۰ دلار روی هم ۴۱۰٬۰۰۰ دلار می‌شوند و شرط را برآورده می‌کنند.
در قرارداد پیش‌فروش (وعده فروش) قاعده متفاوت است: مبلغ باید با یک قرارداد تأمین شود. می‌توان چند ملک را در یک قرارداد گنجاند، اما چند قرارداد پذیرفته نمی‌شود. همچنین کسری مبلغ املاکی که از طریق تاپو خریداری شده‌اند، با قرارداد پیش‌فروش قابل تکمیل نیست.
شهروندی در خرید اقساطی یا پیش‌فروش
پرداخت اقساطی: بهای ملک را می‌توان به‌صورت اقساطی پرداخت کرد و تعداد اقساط محدود نیست.
خرید پیش‌فروش (پیش از انتقال تاپو): ملکی که هنوز تاپوی آن منتقل نشده است نیز می‌تواند با قرارداد پیش‌فروش برای شهروندی استفاده شود. برای این منظور:
- قرارداد باید پس از 07.12.2018 در دفتر اسناد رسمی (نوتر) به‌صورت سند رسمی (düzenleme şeklinde) تنظیم شده باشد؛
- برای ملک باید حق واحد آتی (kat irtifakı) یا مالکیت واحد (kat mülkiyeti) ایجاد شده باشد؛
- مبلغ ۴۰۰ هزار دلار باید با یک قرارداد تأمین شود؛
- کل مبلغ لازم باید حداکثر تا تاریخ قرارداد پرداخت شده باشد. پیش از تاریخ قرارداد می‌توان اقساطی پرداخت کرد، اما پرداخت‌های پس از قرارداد برای شهروندی در نظر گرفته نمی‌شوند.
هنگامی که تاپوی ملک بعداً به نام خریدار منتقل شود، همه پرداخت‌هایی که پیش و پس از قرارداد به‌درستی انجام شده‌اند، برای شهروندی پذیرفته می‌شوند.
گزارش ارزیابی
دریافت گزارش از یک شرکت ارزیابی مجاز برای ملک الزامی است. درخواست گزارش ارزیابی توسط فروشنده و از طریق سیستم WebTapu انجام می‌شود. ارزش ملک از نظر شهروندی در صفحه آخر گزارش درج می‌شود.
گزارش ۱۲ ماه اعتبار دارد. اگر در این مدت معامله در تاپو انجام شده باشد، حتی اگر درخواست تعهد عدم فروش ۳ ساله بعداً ثبت شود، نیازی به گزارش جدید نیست.
پرداخت و گواهی خرید ارز (DAB)
- بهای ملک باید از طریق بانک پرداخت شده و ارز به بانک فروخته شود. بانک گواهی DAB صادرشده را مستقیماً برای اداره تاپو ارسال می‌کند؛ خریدار نمی‌تواند این سند را خودش ارائه دهد.
- پرداخت را خریدار یا وکیل او می‌تواند انجام دهد. اگر وکیل پرداخت می‌کند، نام و نام خانوادگی خریدار اصلی باید در شرح تراکنش درج شود.
- در شرح تراکنش باید مشخصات ملک (استان، شهرستان، ada، parsel، شماره واحد) درج شود یا به DAB ارجاع داده شود.
- الزامی نیست که پول از خارج از ترکیه ارسال شود.
تعهد عدم فروش ۳ ساله
در سند مالکیت (تاپو) شرح تعهدی ثبت می‌شود مبنی بر اینکه ملک به مدت ۳ سال فروخته نخواهد شد (در قرارداد پیش‌فروش: منتقل نخواهد شد). اگر اداره تاپو مدارک را مناسب تشخیص دهد، «گواهی تأیید سرمایه‌گذاری ملکی» (گواهی انطباق) صادر می‌شود. این سند مبنای اصلی درخواست شهروندی است. اگر شرح تعهد عدم فروش ۳ ساله پیش از پایان مدت یا پیش از نتیجه‌گیری درخواست شهروندی برداشته شود، اقامت‌ها و درخواست‌های شهروندی سرمایه‌گذار و خانواده‌اش لغو می‌شوند.
اقامت
- سرمایه‌گذار برای درخواست شهروندی ابتدا باید اقامت سرمایه‌گذار (نوع J) داشته باشد.
- همسری که در درخواست گنجانده می‌شود نیز حتماً باید اقامت داشته باشد، اما لازم نیست اقامت او از نوع J باشد.
- برای فرزندان زیر ۱۸ سال شرط اقامت وجود ندارد، اما در صورت تمایل می‌توان برای آن‌ها نیز اقامت نوع J گرفت.
- سرمایه‌گذار و همسرش تا نتیجه‌گیری درخواست شهروندی باید اقامت معتبر داشته باشند.
- در مدت اقامت الزامی به زندگی در ترکیه نیست؛ تنها در مرحله درخواست برای انگشت‌نگاری باید شخصاً حضور داشت.
چه کسانی می‌توانند درخواست دهند؟
سرمایه‌گذار، همسر او و فرزندان زیر ۱۸ سال می‌توانند بر اساس یک سرمایه‌گذاری درخواست دهند.
مراحل فرایند، اشتباهات رایج، مدارک لازم و هزینه‌ها در صفحات جداگانه شرح داده خواهند شد.